Imóvel vendido com dívida de condomínio

Quando uma unidade com cotas em atraso troca de dono, o síndico precisa saber contra quem cobrar. A regra geral é simples: a dívida de condomínio acompanha o imóvel, e quem compra responde pelos débitos anteriores. Mas há situações que exigem cuidado: a venda por contrato não registrado, o imóvel arrematado em leilão e a unidade que muda de mãos durante a cobrança.

resposta curta

O adquirente responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Na venda por contrato não registrado, a responsabilidade depende da posse do comprador e da ciência inequívoca do condomínio (STJ, Tema 886, em revisão no Tema 1349). No leilão judicial, o crédito condominial passa a incidir sobre o preço da arrematação (CPC, art. 908, § 1º).

Venda registrada: o comprador responde

A obrigação de pagar o condomínio é propter rem, isto é, vinculada ao imóvel. O Código Civil traduz isso de forma direta: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (art. 1.345). Para o condomínio, isso significa que a venda não apaga a dívida: ela pode ser cobrada do novo proprietário.

Na prática, a matrícula atualizada do imóvel mostra quem é o proprietário e deve ser consultada antes de propor a cobrança.

Venda por contrato não registrado (contrato de gaveta)

Muitas vendas são feitas por compromisso de compra e venda que nunca chega ao registro de imóveis. Nesses casos, quem deve as cotas: o vendedor, que continua como proprietário na matrícula, ou o comprador, que mora no imóvel? O STJ respondeu em recurso repetitivo:

o que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação material com o imóvel, representada pela imissão do comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a venda;
sem registro, a cobrança pode recair sobre o vendedor ou sobre o comprador, conforme as circunstâncias;
se o comprador entrou na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da venda, o vendedor não responde pelas cotas do período em que a posse foi do comprador (Tema 886, REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015).

atenção

O STJ afetou em 2025 o Tema 1349, que propõe revisar o Tema 886 para definir se vendedor e comprador podem ser cobrados em conjunto, independentemente da ciência do condomínio. O tema ainda não foi julgado, e há determinação de suspender recursos especiais sobre a questão. Até a decisão, vale a tese do Tema 886.

Para o condomínio, a consequência prática é registrar quando tomou conhecimento da venda e quem passou a ocupar a unidade, porque isso define contra quem cobrar cada período.

Imóvel arrematado em leilão

Quando o imóvel é vendido em leilão judicial, o CPC determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem como o condominial, passam a incidir sobre o preço da arrematação, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º). O edital do leilão deve mencionar a existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem (art. 886, VI).

Para o condomínio, isso tem dois efeitos. Primeiro, é preciso acompanhar os leilões da unidade promovidos por outros credores (banco, Município, credores do proprietário) e fazer valer o crédito condominial sobre o preço. Segundo, o tratamento das cotas anteriores à arrematação depende do que constar do edital e das decisões do processo, que devem ser conferidos caso a caso.

Unidade que muda de dono durante a cobrança

A venda da unidade no curso da cobrança não impede a penhora do imóvel que gerou a dívida. O STJ tem admitido a penhora do próprio imóvel mesmo que o proprietário atual não tenha participado da fase de conhecimento, porque o imóvel gerador das despesas é a garantia do pagamento (AREsp 2.399.096/SP, Quarta Turma, julgado em 09/02/2026). Além disso, se a execução foi averbada na matrícula, a venda posterior presume-se em fraude à execução (CPC, art. 828, § 4º).

O que dizem os tribunais

Precedentes qualificados (STJ, recursos repetitivos):

Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015): responsabilidade pelas cotas no compromisso de compra e venda não registrado.
Tema 1349 (REsp 2.015.740/SP e REsp 2.100.395/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, afetado em 2025): revisão do Tema 886, ainda sem julgamento.

Decisão de turma do STJ:

AREsp 2.399.096/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 09/02/2026: penhora do imóvel gerador do débito, ainda que o proprietário atual não tenha integrado a fase de conhecimento.

O que o condomínio deve fazer

Consulte a matrícula antes de cobrar. Ela indica o proprietário registrado e eventuais ônus.
Registre as mudanças de ocupação. Data em que o condomínio soube da venda e quem passou a morar na unidade.
Averbe a execução na matrícula. A certidão do art. 828 do CPC protege o condomínio contra vendas posteriores.
Acompanhe leilões de terceiros. Para que o crédito condominial seja considerado no preço da arrematação.

Perguntas frequentes

Quem compra um imóvel responde pela dívida de condomínio do vendedor?

Sim. O Código Civil determina que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345). A dívida acompanha o imóvel.

E se a venda foi feita por contrato não registrado (contrato de gaveta)?

Pelo Tema 886 do STJ, a responsabilidade depende da relação com o imóvel: se o comprador entrou na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da venda, ele responde pelas cotas do período em que teve a posse, e o vendedor deixa de responder por esse período. A tese está em revisão no Tema 1349, ainda sem julgamento.

Quem arremata o imóvel em leilão herda a dívida de condomínio?

O CPC determina que, na alienação judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os condominiais, passam a incidir sobre o preço, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º). O edital deve mencionar os ônus e processos pendentes sobre o imóvel (art. 886, VI). Por isso, o tratamento da dívida no leilão deve ser conferido no edital e no processo.

O condomínio pode penhorar o imóvel mesmo que o atual dono não tenha sido parte na ação?

O STJ tem admitido a penhora do imóvel que gerou a dívida mesmo que o proprietário atual não tenha participado da fase de conhecimento, pela natureza propter rem do débito (AREsp 2.399.096/SP, Quarta Turma, julgado em 09/02/2026).