Quando uma unidade deixa de pagar, a conta é dividida entre os demais condôminos, e o síndico passa a ser cobrado por uma solução. A lei dá ao condomínio meios próprios de cobrança, mas também impõe limites: algumas medidas comuns no dia a dia, como vetar o uso da piscina, já foram consideradas ilícitas pelo STJ. Este artigo separa o que o condomínio pode fazer do que expõe o próprio condomínio a uma ação judicial.
O condomínio pode cobrar multa de até 2%, juros e correção (Código Civil, art. 1.336, § 1º), impedir o voto do inadimplente na assembleia (art. 1.335, III) e executar a dívida, inclusive com penhora da unidade, mesmo sendo bem de família (CPC, art. 784, X; Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Não pode proibir o uso das áreas comuns nem adotar medidas para expor o devedor (STJ, REsp 1.564.030/MG). O prazo para cobrar é de 5 anos por parcela (STJ, Tema 949).
A convenção de cada condomínio fixa os juros, as sanções e o que depende de assembleia (Código Civil, art. 1.334). Antes de aplicar qualquer medida, confira a convenção, o regimento interno e as atas.
O que o condomínio pode cobrar de quem atrasa
Sobre a cota em atraso incidem, sem necessidade de assembleia, três acréscimos previstos no Código Civil (art. 1.336, § 1º):
- correção monetária, para recompor o valor da cota;
- juros de mora, no percentual previsto na convenção ou, se ela não fixar taxa, pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, que corresponde à Selic menos a inflação do período;
- multa de até 2% sobre o débito.
A referência à taxa legal do art. 406 veio com a Lei 14.905/2024. Antes disso, a lei previa a incidência de juros de 1% ao mês quando a convenção era omissa.
Multa maior para o devedor contumaz
Para o condômino que descumpre seus deveres de forma reiterada, o Código Civil permite uma multa de até 5 vezes o valor da contribuição, conforme a gravidade e a reiteração, aprovada por 3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337). Se o comportamento for antissocial e tornar a convivência incompatível, a multa pode chegar a 10 vezes a contribuição, até nova deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único).
O STJ distingue o atraso eventual da inadimplência deliberada e reiterada: a multa do art. 1.337 é reservada ao segundo caso (REsp 1.564.030/MG).
O inadimplente pode votar na assembleia?
Não. O condômino tem o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar “estando quite” (Código Civil, art. 1.335, III). É a única restrição de direito que a lei liga expressamente à falta de pagamento, e o STJ usa esse ponto para afirmar que outras restrições não podem ser criadas pela convenção (REsp 1.699.022/SP).
O condomínio pode proibir o uso das áreas comuns?
Não. O STJ considerou ilícita a regra, ainda que prevista na convenção ou no regimento, que impede o condômino em atraso e seus familiares de usar piscina, salão de festas ou outra área comum. Segundo a Terceira Turma, o direito de usar as partes comuns decorre da propriedade da unidade, e não da situação de pagamento, e para a inadimplência a lei prevê sanções pecuniárias, sem “margem discricionária para outras sanções” (REsp 1.564.030/MG, 2016). A Quarta Turma decidiu no mesmo sentido (REsp 1.699.022/SP, 2019).
O condomínio pode cortar a água do inadimplente?
As decisões sobre áreas comuns partem de uma premissa que alcança a hipótese: para o atraso, a lei prevê sanções pecuniárias e meios próprios de cobrança. Cortar um serviço essencial como forma de pressionar o pagamento expõe o condomínio a questionamento judicial e a pedido de indenização. O caminho previsto em lei é a cobrança.
O condomínio pode divulgar quem está devendo?
No REsp 1.564.030/MG, o STJ afirmou que medida com o propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino ofende a dignidade humana. Por cautela, a cobrança deve ser feita diretamente ao devedor, e não por avisos em áreas comuns ou grupos de mensagens.
O síndico pode fazer acordo ou dar desconto?
Cabe ao síndico cobrar as contribuições e as multas (Código Civil, art. 1.348, VII). A lei não trata, porém, de desconto ou perdão de encargos. Se o síndico pode parcelar a dívida ou abrir mão de multa e juros depende da convenção e do que a assembleia aprovou. Na falta de previsão, o mais seguro é levar a política de acordos à assembleia e formalizar cada acordo por escrito, com a confissão do débito.
Como funciona a cobrança judicial
As contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentadas, são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Por isso, o condomínio pode começar direto pela execução, sem uma ação prévia para reconhecer a dívida. O devedor é citado para pagar em 3 dias e, se não pagar, seguem a penhora e a avaliação de bens (art. 829).
- Penhora da unidade. A proteção do bem de família não vale para taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). A unidade pode ser penhorada e levada a leilão.
- Prazo. O condomínio tem 5 anos para cobrar cada parcela, contados do dia seguinte ao vencimento (STJ, Tema 949). Parcelas mais antigas podem se perder.
- Venda da unidade. Quem compra responde pelas dívidas anteriores com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Se a venda foi feita por contrato não registrado, a responsabilidade depende da posse e da ciência do condomínio (STJ, Tema 886), tema que está em revisão no STJ (Tema 1349).
O que dizem os tribunais
Precedentes qualificados (STJ, recursos repetitivos):
- Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/11/2016): é de 5 anos o prazo para o condomínio cobrar a taxa condominial, a contar do dia seguinte ao vencimento.
- Tema 886 (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015): no compromisso de compra e venda não registrado, a responsabilidade pelas cotas depende da imissão do comprador na posse e da ciência inequívoca do condomínio. A tese está em revisão no Tema 1349, que aguarda julgamento.
Decisões das turmas do STJ:
- REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 09/08/2016: é ilícito vedar ao inadimplente o acesso às áreas comuns; as sanções para a inadimplência são as pecuniárias previstas em lei.
- REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019: no mesmo sentido, lista os meios legais de cobrança, inclusive a penhora da unidade como exceção ao bem de família.
O que fazer quando uma unidade para de pagar
- Registre o débito. Mantenha a planilha por unidade, com vencimento, valor e encargos, e guarde os boletos e as atas que aprovaram o orçamento.
- Notifique o devedor diretamente. Por escrito, com o valor atualizado e um prazo para pagamento, sem exposição a terceiros.
- Siga a política de acordos aprovada. Se houver acordo, formalize por escrito, com confissão do débito e consequência para o atraso das parcelas.
- Não deixe o prazo correr. Cada parcela prescreve em 5 anos. Débitos antigos devem ir a juízo antes disso.
- Execute com a documentação completa. Convenção, atas, planilha e dados atualizados da unidade e do proprietário evitam atrasos na citação e na penhora.
Perguntas frequentes
O condomínio pode cortar a água do inadimplente?
O STJ já decidiu que, para o atraso, a lei prevê sanções pecuniárias e não há margem para outras (REsp 1.564.030/MG). Cortar um serviço essencial como forma de cobrança expõe o condomínio a questionamento judicial e a pedido de indenização. O caminho previsto em lei é a cobrança.
O inadimplente pode usar a piscina e o salão de festas?
Sim. O STJ considerou ilícita a regra que proíbe o condômino em atraso e seus familiares de usar áreas comuns (REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, 2016; REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, 2019).
O condômino inadimplente pode votar na assembleia?
Não. O Código Civil garante ao condômino votar e participar das deliberações da assembleia estando quite (art. 1.335, III).
Quanto o condomínio pode cobrar de multa e juros?
Multa de até 2% sobre o débito, correção monetária e os juros previstos na convenção ou, se ela não fixar, a taxa legal do art. 406 do Código Civil (art. 1.336, § 1º). Para o devedor que descumpre de forma reiterada, a assembleia pode aplicar, por 3/4 dos demais condôminos, multa de até 5 vezes a contribuição (art. 1.337).
Em quanto tempo a dívida de condomínio prescreve?
Em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. A tese foi fixada pelo STJ em recurso repetitivo (Tema 949), que os tribunais devem seguir.
Cotas vencidas há mais de 5 anos podem não ser mais cobráveis. Para tratar da cobrança no seu condomínio, fale com o escritório. Conversar pelo WhatsApp
Conteúdo informativo, que não substitui a consulta a um advogado.