Dívida de condomínio: perde o imóvel?

Sim, a dívida de condomínio pode levar à perda do imóvel. É uma das poucas dívidas que permitem penhorar e levar a leilão a unidade mesmo quando ela é a única moradia da família. Para o condomínio, isso significa que a cobrança tem uma garantia concreta: o próprio imóvel que gerou o débito. Este artigo explica por quê, o que muda quando a unidade é financiada e o que acontece no leilão.

resposta curta

A cota condominial em atraso permite penhorar a própria unidade, mesmo que seja bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Se o imóvel estiver financiado com alienação fiduciária, a Segunda Seção do STJ admite a penhora desde que o banco credor também seja citado na execução (REsp 2.082.647/SP, 2025). No leilão, o crédito condominial passa a incidir sobre o preço da arrematação (CPC, art. 908, § 1º).

Por que a unidade responde pela dívida

A obrigação de pagar o condomínio acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa do devedor. É o que se chama de obrigação propter rem (em razão da coisa). O Código Civil traduz essa ideia ao dizer que quem adquire a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345).

Além disso, desde o CPC de 2015 as contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (art. 784, X). O condomínio pode começar direto pela execução, em que o devedor é citado para pagar em 3 dias, sob pena de penhora (art. 829).

Bem de família não impede a penhora

A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família, mas lista exceções. Uma delas é a cobrança de “impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” (art. 3º, IV). A taxa condominial se enquadra nessa exceção, e o STJ a menciona expressamente ao listar os meios de cobrança do condomínio, incluindo a “perda do imóvel” (REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, julgado em 28/05/2019).

A penhora da unidade não precisa ser o primeiro passo. Na execução, o condomínio pode buscar também valores em conta e outros bens do devedor; a unidade é a garantia que permanece quando esses meios não bastam.

E se o imóvel estiver financiado (alienação fiduciária)?

Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o banco até a quitação do financiamento, e o comprador tem a posse e o direito de adquirir o imóvel. Havia decisões, inclusive do Tribunal de Justiça do Paraná em caso depois revisto pelo STJ, admitindo apenas a penhora desses direitos do comprador, e não do imóvel.

Em março de 2025, a Segunda Seção do STJ, que reúne as duas turmas de direito privado, decidiu que é possível penhorar o próprio imóvel alienado fiduciariamente, pela natureza propter rem da dívida condominial (REsp 2.082.647/SP, julgado em 12/03/2025). A condição é que o condomínio cite também o banco credor fiduciário, que poderá pagar a dívida e cobrar o valor do devedor depois. Decisões posteriores das turmas reafirmam que, sem a citação do banco, a penhora do imóvel não é possível (REsp 2.186.958/PR, Quarta Turma, julgado em 16/03/2026).

Quando a penhora do imóvel não é viável, o STJ admite a penhora dos direitos aquisitivos do comprador, inclusive em imóveis de programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida (REsp 2.179.963/DF, Quarta Turma, julgado em 09/02/2026).

atenção

A orientação da Segunda Seção tem sido seguida pelas turmas do STJ. A aplicação a cada caso depende do contrato de financiamento e da matrícula do imóvel.

O que acontece no leilão

Penhorada, a unidade é avaliada e levada a leilão. O CPC determina que, na alienação judicial, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem como o condominial, passam a incidir sobre o preço da arrematação, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º). Pagos o crédito, os juros, as custas e os honorários, o que sobrar é restituído ao devedor (art. 907).

O edital do leilão deve mencionar a existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem (CPC, art. 886, VI). Quem arremata precisa lê-lo com atenção, e o condomínio deve acompanhar também leilões promovidos por outros credores sobre a mesma unidade, para fazer valer o seu crédito sobre o preço.

O que dizem os tribunais

Precedente qualificado (STJ, recurso repetitivo):

Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016): o condomínio tem 5 anos para cobrar cada parcela.

Decisão da Segunda Seção do STJ:

REsp 2.082.647/SP, Rel. para o acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 12/03/2025, publicado em 27/05/2025: é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente que gerou a dívida condominial, com citação do credor fiduciário, que pode quitar o débito e se sub-rogar.

Decisões das turmas do STJ:

REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 28/05/2019: lista a perda do imóvel entre os meios de cobrança, como exceção ao bem de família.
REsp 2.186.958/PR, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 16/03/2026: sem a citação do credor fiduciário, não cabe a penhora do imóvel.
REsp 2.179.963/DF, Quarta Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 09/02/2026: penhora dos direitos aquisitivos de imóvel de programa habitacional para pagar dívida condominial.

Cuidados para o condomínio

Peça a matrícula atualizada da unidade. Ela mostra quem é o proprietário, se há alienação fiduciária, hipoteca ou outras penhoras.
Inclua o banco quando houver alienação fiduciária. A citação do credor fiduciário é condição para penhorar o imóvel.
Verifique outras execuções sobre o imóvel. Execuções fiscais de IPTU e cobranças do banco podem levar a unidade a leilão antes; o condomínio precisa estar habilitado para receber.
Não deixe as parcelas prescreverem. Cada cota prescreve em 5 anos. Veja como funciona a prescrição da dívida de condomínio.

Perguntas frequentes

A dívida de condomínio pode fazer o dono perder o apartamento?

Sim. Na execução das cotas, a própria unidade pode ser penhorada e vendida em leilão para pagar o débito. A proteção do bem de família não se aplica à cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).

E se o apartamento for a única moradia da família?

Ainda assim pode ser penhorado. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra a maioria das dívidas, mas abre exceção expressa para as contribuições devidas em função do próprio imóvel, como a taxa condominial (art. 3º, IV).

O condomínio pode penhorar um imóvel financiado com alienação fiduciária?

Sim, segundo a Segunda Seção do STJ, desde que o banco (credor fiduciário) também seja citado na execução. O banco pode pagar a dívida e cobrar do devedor depois (REsp 2.082.647/SP, julgado em 12/03/2025). Sem a citação do banco, a penhora pode recair apenas sobre os direitos do comprador no contrato.

Quem compra o imóvel em leilão herda a dívida de condomínio?

O Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante com o condomínio (art. 1.345). No leilão judicial, porém, o CPC determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os condominiais, passam a incidir sobre o preço da arrematação, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º). O que vale para cada leilão deve ser conferido no edital.

Quanto tempo o condomínio tem para cobrar antes de perder o direito?

Cinco anos por parcela, contados do dia seguinte ao vencimento (STJ, Tema 949). Parcelas mais antigas prescrevem e não podem mais ser cobradas na execução.