Taxa extra de condomínio: quem paga?

A dúvida aparece toda vez que o condomínio aprova um rateio: a taxa extra é do inquilino ou do proprietário? A Lei do Inquilinato responde com uma divisão clara entre despesas ordinárias, do inquilino, e extraordinárias, do proprietário. Para o síndico e a administradora, o ponto central é outro: a relação do condomínio é com o condômino, e é dele que a cota é cobrada.

resposta curta

As despesas extraordinárias, como reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos e constituição do fundo de reserva, cabem ao proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, X e parágrafo único). As ordinárias, ligadas à administração do dia a dia, cabem ao inquilino (art. 23, XII e § 1º). Perante o condomínio, o dever de pagar é do condômino (Código Civil, art. 1.336, I).

Despesas extraordinárias: do proprietário

O locador deve pagar as despesas extraordinárias de condomínio, entendidas como as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício (Lei 8.245/1991, art. 22, X e parágrafo único). A lei lista, entre outras:

obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel;
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e das esquadrias externas;
obras para repor as condições de habitabilidade do edifício;
indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensa de empregados ocorrida antes do início da locação;
instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
decoração e paisagismo das partes comuns;
constituição de fundo de reserva.

Despesas ordinárias: do inquilino

O locatário deve pagar as despesas ordinárias, necessárias à administração do condomínio (art. 23, XII e § 1º), como:

salários, encargos trabalhistas e contribuições dos empregados do condomínio;
água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns;
limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum;
manutenção dos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de esporte e lazer, elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior à locação;
reposição do fundo de reserva usado para custear essas despesas, salvo se referente a período anterior à locação.

O inquilino só é obrigado a essas despesas se comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e pode exigir a comprovação a qualquer tempo (art. 23, § 2º). Por isso, orçamento aprovado em assembleia e boletos discriminados ajudam o proprietário e evitam discussão.

Fundo de reserva: constituição e reposição

A lei distingue dois momentos. A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, do proprietário (art. 22, parágrafo único, g). A reposição do fundo, quando ele foi usado, total ou parcialmente, para cobrir despesas ordinárias, é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação (art. 23, § 1º, i).

O valor e a forma de contribuição para o fundo são definidos pela convenção e pela assembleia, que aprova anualmente o orçamento e as contribuições dos condôminos (Código Civil, arts. 1.334, I, e 1.350).

E perante o condomínio?

A divisão da Lei do Inquilinato regula a relação entre proprietário e inquilino. Perante o condomínio, o dever de contribuir para as despesas é do condômino, na proporção da sua fração ideal, salvo disposição diversa da convenção (Código Civil, art. 1.336, I). A obrigação acompanha a unidade, que responde pela dívida inclusive em caso de venda (art. 1.345) e pode ser penhorada mesmo sendo bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).

Se o inquilino assumiu o pagamento do boleto por acordo com o proprietário e deixou de pagar, a cobrança do condomínio se dirige ao condômino e à unidade.

Boas práticas para o síndico e a administradora

Classifique as despesas no orçamento. Separe o que é ordinário do que é extraordinário, com base na Lei do Inquilinato.
Discrimine o boleto. Cota ordinária, rateio extraordinário e fundo de reserva em linhas separadas.
Guarde as atas. A aprovação do orçamento e dos rateios em assembleia é a prova da previsão orçamentária (art. 23, § 2º) e a base da cobrança judicial.
Cobre do condômino. Em caso de atraso, a cobrança se dirige ao proprietário e à unidade, independentemente de quem ocupa o imóvel.

Perguntas frequentes

Quem paga a taxa extra de condomínio, inquilino ou proprietário?

Pela Lei do Inquilinato, as despesas extraordinárias de condomínio cabem ao locador, o proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, X). São extraordinárias as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção, como reformas estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e lazer e constituição de fundo de reserva (art. 22, parágrafo único).

Quem paga o fundo de reserva?

A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, do proprietário (Lei 8.245/1991, art. 22, parágrafo único, g). Já a reposição do fundo, quando usado para custear despesas ordinárias, é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação (art. 23, § 1º, i).

O que o inquilino paga do condomínio?

As despesas ordinárias, necessárias à administração do condomínio: salários e encargos dos empregados, água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, manutenção de equipamentos e elevadores, pequenos reparos, entre outras (Lei 8.245/1991, art. 23, XII e § 1º), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (§ 2º).

Se o inquilino não pagar, de quem o condomínio cobra?

O dever de contribuir para as despesas do condomínio é do condômino (Código Civil, art. 1.336, I), e a unidade responde pela dívida. A divisão entre proprietário e inquilino, prevista na Lei do Inquilinato, regula a relação entre eles, que pode ser acertada no contrato de locação.