Assembleia de condomínio virtual

A assembleia é o órgão que decide os rumos do condomínio: orçamento, obras, eleição do síndico, alteração da convenção, multas. Desde a Lei 14.309/2022, o Código Civil permite que ela seja virtual ou híbrida e criou a sessão permanente, que ajuda a alcançar quóruns difíceis. Este artigo reúne as regras que o síndico precisa observar para que as decisões se sustentem.

resposta curta

A assembleia pode ser eletrônica ou híbrida, desde que a convenção não proíba e que sejam preservados os direitos de voz, debate e voto; o edital deve explicar como acessar, se manifestar e votar (Código Civil, art. 1.354-A). Todos os condôminos devem ser convocados (art. 1.354). Se um quórum especial não for atingido, a assembleia pode virar sessão permanente, a ser concluída em até 90 dias (art. 1.353, §§ 1º a 3º).

atenção

A convenção define a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum de cada deliberação (Código Civil, art. 1.334, III). Ela também pode tratar de prazo de antecedência e de procurações. Confira a convenção antes de publicar o edital.

Assembleia virtual: o que a lei exige

O art. 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei 14.309/2022, permite que a convocação, a realização e a deliberação de qualquer modalidade de assembleia ocorram de forma eletrônica, com duas condições:

a convenção não pode vedar essa possibilidade;
devem ser preservados os direitos de voz, de debate e de voto dos condôminos.

Além disso:

o edital de convocação deve informar que a assembleia será eletrônica e trazer as instruções sobre acesso, manifestação e coleta de votos (§ 1º);
a administração do condomínio não responde por problemas nos equipamentos ou na conexão dos condôminos, nem por situações fora do seu controle (§ 2º);
a ata, também eletrônica, só é lavrada depois da soma e da divulgação de todos os votos (§ 3º);
a assembleia pode ser híbrida, com participantes presenciais e virtuais ao mesmo tempo (§ 4º);
normas complementares podem ir para o regimento interno, aprovadas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para isso (§ 5º);
os documentos da ordem do dia podem ser disponibilizados de forma física ou eletrônica (§ 6º).

Convocação

A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (Código Civil, art. 1.354). O síndico convoca anualmente a assembleia ordinária, para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas e, se for o caso, eleger o substituto e alterar o regimento (art. 1.350). Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, § 1º). As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355).

Quórum de cada deliberação

Deliberação	Quórum	Base
Regra geral, em primeira convocação	Maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais	Art. 1.352
Regra geral, em segunda convocação	Maioria dos votos dos presentes	Art. 1.353
Alteração da convenção ou da destinação do edifício ou da unidade	2/3 dos votos dos condôminos	Art. 1.351
Destituição do síndico	Maioria absoluta dos membros, em assembleia especialmente convocada	Art. 1.349
Multa ao condômino que descumpre reiteradamente seus deveres	3/4 dos condôminos restantes	Art. 1.337
Normas complementares da assembleia eletrônica no regimento	Maioria simples dos presentes em assembleia convocada para isso	Art. 1.354-A, § 5º

Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352, parágrafo único). O condômino que não estiver quite não vota nem participa das deliberações (art. 1.335, III).

Sessão permanente: quando o quórum especial não é atingido

Deliberações com quórum especial, como a alteração da convenção, muitas vezes não alcançam o número de votos em uma única reunião. Para isso, a Lei 14.309/2022 criou a sessão permanente (Código Civil, art. 1.353, §§ 1º a 3º). Se o quórum especial não for atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que, cumulativamente:

Data e pauta definidas. Sejam indicadas a data e a hora da continuação, em até 60 dias, e as deliberações pendentes.
Convocação dos ausentes. Os presentes ficam convocados, e as unidades ausentes devem ser convocadas na forma da convenção.
Ata parcial. Seja lavrada ata parcial do segmento presencial, com os argumentos apresentados, enviada aos ausentes.
Continuação e ata consolidada. A sessão continua no dia marcado, e a ata final consolida todas as deliberações.

Os votos dados na primeira sessão ficam registrados, sem necessidade de confirmação; quem estiver presente na sessão seguinte pode alterar o voto até o fim da deliberação (§ 2º). A sessão pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia termine em até 90 dias da abertura (§ 3º).

Checklist do síndico

Leia a convenção. Ela permite a assembleia eletrônica? Qual a antecedência e a forma de convocação?
Monte o edital. Pauta, data, modalidade (presencial, eletrônica ou híbrida) e instruções de acesso e votação.
Convoque todos. Guarde a comprovação do envio para cada unidade.
Confira a lista de presença e de quitação. Quem está em débito não vota.
Apure o quórum de cada item. E, se um quórum especial não for atingido, avalie a sessão permanente.
Lavre a ata depois de somados e divulgados todos os votos.

Perguntas frequentes

A assembleia de condomínio pode ser virtual?

Sim. Desde a Lei 14.309/2022, o Código Civil permite convocar, realizar e deliberar em qualquer modalidade de assembleia de forma eletrônica, desde que a convenção não proíba e que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto (art. 1.354-A).

A assembleia pode ser híbrida, com participantes presenciais e on-line?

Sim. A assembleia eletrônica pode ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos ao mesmo tempo (Código Civil, art. 1.354-A, § 4º).

O que o edital de convocação da assembleia virtual deve conter?

Deve informar que a assembleia será realizada por meio eletrônico e trazer as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta dos votos (Código Civil, art. 1.354-A, § 1º). Todos os condôminos precisam ser convocados, sob pena de a assembleia não poder deliberar (art. 1.354).

Qual é o quórum da assembleia de condomínio?

Salvo quórum especial, em primeira convocação a deliberação exige maioria dos votos dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda convocação, maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Alterar a convenção exige 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351).

O que é a sessão permanente da assembleia?

Quando uma deliberação exige quórum especial e ele não é atingido, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, com continuação em até 60 dias, convocação dos ausentes e ata parcial. A assembleia deve ser concluída em até 90 dias da abertura (Código Civil, art. 1.353, §§ 1º a 3º).