Ação renovatória: requisitos e prazo

Para muitas empresas, o ponto comercial é extremamente valioso, pois clientes, logística e investimentos estão ali. A Lei do Inquilinato garante à locatária o direito de exigir a renovação do contrato, mesmo contra a vontade do locador, desde que cumpra determinados requisitos e proponha a ação dentro de um prazo curto. Perdido o prazo, o direito acaba.

resposta curta

A renovatória cabe na locação para comércio ou indústria com contrato escrito e por prazo determinado, que some pelo menos cinco anos de contratos ininterruptos, e com três anos de exploração do mesmo ramo (Lei 8.245/1991, art. 51). A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º). O aluguel é fixado pelo valor de mercado do imóvel, sem a valorização trazida pelo locatário (art. 72, II).

Quem tem direito à renovação

Os requisitos para a ação renovatória são cumulativos (art. 51):

Requisito	O que a lei exige
Contrato	Celebrado por escrito e com prazo determinado (inciso I)
Prazo	Pelo menos cinco anos no contrato a renovar, ou na soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos (inciso II)
Atividade	Exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (inciso III)
Prazo para propor	Entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor (§ 5º)

O direito também pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; na sublocação total, só o sublocatário pode pedir a renovação (§ 1º). Se o contrato permite que a sociedade de que o locatário faz parte use o imóvel, a renovação pode ser pedida pelo locatário ou pela sociedade (§ 2º). E a proteção alcança indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas (§ 4º).

O prazo para propor a ação

A janela é de seis meses: a ação deve ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes da data em que termina o contrato em vigor (art. 51, § 5º). Antes desse intervalo é cedo; depois, o direito decai. Em contratos longos, vale anotar a data já na assinatura, porque a negociação com o locador costuma consumir parte desse período.

Se o contrato terminar sem renovação e a empresa continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único). Nessa situação, o locador pode encerrá-la por denúncia escrita, com 30 dias para a desocupação (art. 57).

O que a petição inicial precisa provar

A renovatória é uma ação documental. A lei exige que a empresa apresente, desde o início (art. 71):

prova dos três requisitos do art. 51 (contratos, prazos e atividade no mesmo ramo);
prova do exato cumprimento do contrato em curso;
prova da quitação dos impostos e taxas do imóvel que eram de sua responsabilidade;
as condições oferecidas para a renovação, de forma clara e precisa;
o fiador, com prova da idoneidade financeira e da aceitação dos encargos da fiança;
prova da cessão ou sucessão, quando for o caso.

Quando o locador pode recusar a renovação

O locador não é obrigado a renovar nas hipóteses do art. 52:

Obras: quando o Poder Público determina obras que importem a radical transformação do imóvel, ou para modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade (inciso I). A contestação deve trazer a prova da determinação ou relatório das obras e da valorização, assinado por engenheiro (art. 72, § 3º).
Uso próprio: quando o imóvel for usado pelo próprio locador, ou para transferir fundo de comércio existente há mais de um ano, de que ele, o cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital (inciso II). Nesse caso, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolvia o fundo de comércio (§ 1º). Em shopping center, essa recusa não é admitida (§ 2º).
Proposta de terceiro: quando há proposta de outra pessoa em melhores condições, comprovada por documento assinado pelo proponente e por duas testemunhas, para ramo diferente do locatário. A empresa pode aceitar as mesmas condições e obter a renovação (art. 72, III e § 2º).

Se a renovação não ocorrer por proposta de terceiro, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado ou não iniciar as obras em três meses da entrega, a empresa tem direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes com a mudança, a perda do lugar e a desvalorização do fundo de comércio (art. 52, § 3º). No caso da proposta de terceiro, a sentença já fixa a indenização, devida pelo locador e pelo proponente solidariamente (art. 75).

Como o novo aluguel é fixado

A renovatória discute, na maioria dos casos, o valor. O locador pode contestar dizendo que a proposta da empresa não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto, e deve apresentar contraproposta (art. 72, II e § 1º). Na contestação, pode pedir aluguel provisório de até 80% do valor pretendido, a partir do primeiro mês do novo prazo (art. 72, § 4º), e pedir que a sentença adote outra periodicidade de reajuste ou outro índice (art. 72, § 5º).

Renovada a locação, as diferenças de aluguel são cobradas nos próprios autos, de uma só vez (art. 73). Não renovada, o juiz determina a desocupação, com prazo de 30 dias se houver pedido na contestação (art. 74).

O que dizem os tribunais

STJ, Quarta TurmaAREsp 2.569.615/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27/10/2025. Ementa no portal do STJ

Na renovatória, os valores indicados pelas partes são estimativos, e o juiz fixa o aluguel com base em laudo pericial submetido ao contraditório. O prazo máximo da renovação é de cinco anos, ainda que o contrato anterior preveja período maior.

O que fazer

Anote a janela da ação: de um ano a seis meses antes do fim do contrato.
Reúna os contratos escritos e confira se a soma dos prazos ininterruptos chega a cinco anos.
Documente a atividade no mesmo ramo nos últimos três anos.
Organize os comprovantes de aluguéis, encargos, impostos e taxas pagos.
Confirme o fiador ou a garantia para o novo período.
Levante o valor de mercado do imóvel antes de fazer a proposta ao locador.

Perguntas frequentes

Quem tem direito à ação renovatória?

O locatário de imóvel destinado ao comércio, desde que, ao mesmo tempo, o contrato seja escrito e por prazo determinado, o prazo do contrato ou a soma dos contratos escritos ininterruptos seja de pelo menos cinco anos e a empresa explore o mesmo ramo há pelo menos três anos ininterruptos (Lei 8.245/1991, art. 51). O direito se estende a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (art. 51, § 4º).

Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?

A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. Fora desse intervalo, o locatário perde o direito à renovação (Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º).

Por quanto tempo o contrato é renovado?

A lei fala em renovação por igual prazo (art. 51). O STJ tem entendimento de que o prazo máximo da renovação é de cinco anos, ainda que o contrato anterior tenha prazo maior (AREsp 2.569.615/SP, Quarta Turma, 2025).

O locador pode se recusar a renovar?

Pode, nas hipóteses da lei: obras determinadas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel ou que aumentem o valor do negócio, uso próprio ou transferência de fundo de comércio de que ele ou a família detenha a maioria do capital, e proposta de terceiro em melhores condições (Lei 8.245/1991, arts. 52 e 72). Em shopping center, o uso próprio não pode ser invocado (art. 52, § 2º).

Como é fixado o aluguel na renovatória?

Pelo valor locativo real do imóvel na época da renovação, sem contar a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto (art. 72, II). O locador pode pedir aluguel provisório de até 80% do valor que pretende (art. 72, § 4º), e o juiz fixa o valor final com base em perícia.