Dívida de condomínio prescreve?

Sim, a dívida de condomínio prescreve. O condomínio tem 5 anos para cobrar cada cota, contados do dia seguinte ao vencimento. Depois disso, a parcela deixa de poder ser exigida judicialmente. Para o síndico e a administradora, o risco existe: em uma unidade que não paga há anos, as cotas mais antigas vão se perdendo mês a mês enquanto a cobrança judicial não é proposta.

resposta curta

A taxa condominial prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela (STJ, Tema 949; Código Civil, art. 206, § 5º, I). O prazo é interrompido, uma única vez, pelo despacho que ordena a citação na execução ou por um ato do devedor que reconheça a dívida, como um acordo (Código Civil, art. 202). Durante o processo, a execução parada pode sofrer prescrição intercorrente (CPC, art. 921).

Qual é o prazo e de onde ele vem

O Código Civil fixa em 5 anos o prazo para cobrar “dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular” (art. 206, § 5º, I). Havia discussão sobre se esse era o prazo aplicável às cotas condominiais. O STJ resolveu a questão em recurso repetitivo, cuja tese os tribunais devem seguir:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.” (Tema 949, REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016)

A tese vale tanto para a cota ordinária quanto para a extraordinária, como um rateio de obra aprovado em assembleia.

O prazo conta parcela por parcela

Cada cota mensal tem o seu próprio prazo. Em outubro de 2026, por exemplo, uma cota vencida em outubro de 2021 está no limite, enquanto as cotas de 2022 em diante ainda podem ser cobradas. Por isso, a demora em ajuizar não faz a dívida inteira prescrever de uma vez: ela vai sendo reduzida, começando pelas parcelas mais antigas.

O que interrompe a prescrição

O Código Civil lista as causas de interrupção e determina que ela só pode ocorrer uma vez (art. 202). Para o condomínio, duas importam mais:

A cobrança judicial. Na execução, o despacho do juiz que ordena a citação do condômino interrompe a prescrição, e o efeito retroage à data em que a ação foi proposta (CPC, art. 802). Para isso, o condomínio precisa adotar em 10 dias as providências para viabilizar a citação (CPC, art. 240, § 2º), o que exige endereço atualizado do devedor.
O reconhecimento da dívida pelo devedor. Qualquer ato inequívoco do devedor, ainda que fora do processo, que importe reconhecimento do direito (art. 202, VI). Um acordo de parcelamento ou uma confissão de dívida assinada é o exemplo típico.

Depois de interrompido, o prazo recomeça a correr da data do ato que o interrompeu, ou do último ato do processo (art. 202, parágrafo único). Como a interrupção só ocorre uma vez, um acordo que não for cumprido não deve ser seguido de novas tentativas informais por anos: a execução precisa vir a tempo.

A prescrição durante o processo (intercorrente)

Ajuizar a execução não encerra o risco. Se o devedor ou bens penhoráveis não forem encontrados, a execução é suspensa por até 1 ano (CPC, art. 921, III e § 1º). A partir da ciência da primeira tentativa frustrada de localizar o devedor ou bens, começa a correr a chamada prescrição intercorrente, suspensa uma única vez por esse período (art. 921, § 4º). O prazo é o mesmo da cobrança: 5 anos (Código Civil, art. 206-A). O juiz pode reconhecê-la de ofício, depois de ouvir as partes (CPC, art. 921, § 5º).

A citação, a intimação do devedor ou a penhora efetiva de bens interrompem esse prazo (art. 921, § 4º-A). Na prática, uma execução acompanhada, com novas buscas de endereço e de bens, é o que impede que o processo se perca por prescrição.

As cotas que vencem depois da execução

O condomínio não precisa propor uma nova ação a cada mês. O STJ admite incluir na execução as cotas que vencerem no curso do processo, até o pagamento integral, com base no art. 323 do CPC (REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025; AREsp 3.131.161/RS, Quarta Turma, julgado em 04/05/2026). Em ação de cobrança já julgada, a inclusão depende do que a sentença fixou: se ela limitou a condenação às parcelas vencidas até certa data, as posteriores não entram no cumprimento de sentença (REsp 1.822.804/SP, Quarta Turma, julgado em 01/12/2025).

O que dizem os tribunais

Precedente qualificado (STJ, recurso repetitivo):

Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/11/2016): prazo de 5 anos, a contar do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.

Decisões das turmas do STJ:

REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 17/11/2025: as cotas vincendas podem ser incluídas na execução de título extrajudicial até a satisfação integral.
REsp 1.822.804/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 01/12/2025: as vincendas são pedido implícito, salvo se a sentença fixar termo final que as exclua.

O que o condomínio deve fazer

Levante a idade dos débitos. Para cada unidade, liste as cotas em aberto pela data de vencimento e destaque as que se aproximam de 5 anos.
Priorize as unidades com débitos mais antigos. São elas que estão perdendo parcelas a cada mês.
Formalize os acordos. Acordo por escrito, assinado pelo devedor, com reconhecimento do débito. Lembre que a interrupção da prescrição só acontece uma vez.
Ajuíze com endereço atualizado. A interrupção retroage à data da ação se a citação for viabilizada no prazo. Endereço errado gera atraso e risco.
Acompanhe a execução. Execução parada por falta de bens ou de endereço pode prescrever. Novas buscas e pedidos de penhora mantêm o processo vivo.

Perguntas frequentes

Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?

Em 5 anos. O STJ fixou, em recurso repetitivo, que o condomínio tem 5 anos para cobrar a taxa condominial ordinária ou extraordinária, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela (Tema 949), com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

O prazo de 5 anos conta da primeira parcela atrasada ou de cada parcela?

De cada parcela. Cada cota tem o seu vencimento e o seu prazo. Em uma dívida de vários anos, as parcelas mais antigas podem estar prescritas e as mais recentes não.

Um acordo de parcelamento interrompe a prescrição?

O Código Civil prevê que qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor interrompe a prescrição (art. 202, VI). Um acordo ou uma confissão de dívida assinada pelo devedor é o exemplo típico. A interrupção, porém, só pode ocorrer uma vez (art. 202, caput).

A dívida pode prescrever durante o processo?

Sim. É a prescrição intercorrente. Se o devedor ou bens penhoráveis não forem encontrados, a execução é suspensa por até 1 ano e, depois, o prazo volta a correr a partir da primeira tentativa frustrada (CPC, art. 921, §§ 1º e 4º). O prazo é o mesmo da cobrança: 5 anos (Código Civil, art. 206-A).

As cotas que vencem depois do início da execução podem ser cobradas no mesmo processo?

Sim. O STJ admite incluir as cotas que vencerem no curso da execução até o pagamento integral, com base no art. 323 do CPC (por exemplo, REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, 2025). No cumprimento de sentença, isso depende de a sentença não ter fixado um termo final que as exclua (REsp 1.822.804/SP, Quarta Turma, 2025).