Parcelamento de dívida de condomínio

A dívida de condomínio pode ser parcelada, mas há dois caminhos com regras diferentes. Fora do processo, o parcelamento é um acordo entre o condômino e o condomínio, e a lei não fixa número de parcelas. Dentro da execução judicial, o CPC dá ao devedor o direito de pedir um parcelamento padrão: 30% de entrada e o restante em até 6 parcelas mensais. Este artigo explica os dois caminhos do ponto de vista de quem administra o condomínio.

resposta curta

No acordo extrajudicial, o número de parcelas depende do que o condomínio aceitar, dentro do que a convenção e a assembleia autorizam; a lei não fixa limite. Na execução, o devedor que reconhecer o débito e depositar 30% do valor, com custas e honorários, pode pedir o pagamento do restante em até 6 parcelas mensais, com correção e juros de 1% ao mês (CPC, art. 916).

atenção

O que o síndico pode conceder em um acordo (prazo, desconto de multa ou juros) depende da convenção e das deliberações da assembleia de cada condomínio. Confira esses documentos antes de negociar.

Parcelamento fora do processo: o acordo com o condomínio

Antes da cobrança judicial, ou mesmo durante ela, o condomínio pode negociar com o devedor. Não há regra legal sobre número de parcelas, entrada ou desconto: tudo depende do acordo. O Código Civil atribui ao síndico cobrar as contribuições e as multas (art. 1.348, VII), mas não trata da concessão de descontos ou do perdão de encargos.

Por isso, o ponto central é saber quem autoriza o acordo. Se a convenção ou uma deliberação da assembleia define os limites (por exemplo, número máximo de parcelas, entrada mínima, se multa e juros podem ser reduzidos), o síndico negocia dentro deles. Na falta de previsão, o mais seguro é aprovar uma política de acordos em assembleia, o que dá segurança ao síndico e tratamento igual entre os devedores.

O que o acordo deve conter

Reconhecimento do débito. Valor total, cotas abrangidas e encargos, com a assinatura do devedor. O reconhecimento interrompe a prescrição (Código Civil, art. 202, VI).
Parcelas e vencimentos. Valor e data de cada parcela, e a forma de pagamento.
Cotas que vencerem durante o acordo. A obrigação de manter em dia as cotas mensais que vencerem enquanto o parcelamento estiver em curso.
Vencimento antecipado. A consequência do atraso de uma parcela: vencimento das demais e retomada da cobrança.
Situação do processo. Se já houver execução, se o acordo será levado ao juiz para homologação e se o processo ficará suspenso durante o pagamento.

A interrupção da prescrição só acontece uma vez (Código Civil, art. 202). Se o acordo não for cumprido, o condomínio não deve deixar a cobrança parada à espera de novas negociações: o prazo de 5 anos recomeça da data do acordo.

Parcelamento dentro da execução (art. 916 do CPC)

Na execução das cotas, o CPC prevê um parcelamento com regras fixas. No prazo para os embargos, o devedor que reconhecer o crédito e depositar 30% do valor em execução, acrescido de custas e de honorários, pode pedir para pagar o restante em até 6 parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês (art. 916).

O condomínio é intimado para se manifestar sobre o preenchimento dos requisitos, e o juiz decide em 5 dias (art. 916, § 1º).
Enquanto o pedido não é decidido, o devedor deposita as parcelas, que o condomínio pode levantar (art. 916, § 2º).
Deferido o pedido, os atos de execução ficam suspensos (art. 916, § 3º). Indeferido, a execução segue e o depósito é convertido em penhora (art. 916, § 4º).
Se uma parcela não for paga, as seguintes vencem, a execução é retomada e incide multa de 10% sobre as parcelas não pagas (art. 916, § 5º).
Ao optar pelo parcelamento, o devedor renuncia ao direito de opor embargos (art. 916, § 6º).

Acordo homologado e as cotas futuras

Quando o acordo é homologado pelo juiz, ele serve de título executivo judicial (REsp 2.187.534/RS). Se o acordo prever o pagamento das cotas que vencerem depois, o STJ admite incluí-las no cumprimento de sentença, junto com as que venceram no curso do processo e não foram pagas (Terceira Turma, julgado em 09/02/2026). Por isso, a redação do acordo é importante: ele deve tratar expressamente das cotas futuras.

O que dizem os tribunais

Precedente qualificado (STJ, recurso repetitivo):

Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016): o condomínio tem 5 anos para cobrar cada cota.

Decisões das turmas do STJ:

REsp 2.187.534/RS, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 09/02/2026: se o acordo homologado prevê as cotas vincendas, elas podem ser incluídas no cumprimento de sentença, com as vencidas no curso do processo.
REsp 1.822.804/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 01/12/2025: se o título judicial fixar termo final que exclua as vincendas, elas não podem ser incluídas.

O que fazer

Aprove uma política de acordos. Entrada mínima, número máximo de parcelas e tratamento de multa e juros, definidos pela assembleia.
Formalize por escrito. Com reconhecimento do débito, cotas futuras e vencimento antecipado.
Leve ao processo quando houver execução. Para suspender o processo durante o pagamento e, se for o caso, obter a homologação.
Acompanhe o pagamento. Atraso de parcela deve levar à retomada da cobrança, sem deixar o prazo de prescrição correr.

Perguntas frequentes

A dívida de condomínio pode ser parcelada em quantas vezes?

Fora do processo, a lei não fixa número de parcelas: depende do acordo entre o devedor e o condomínio, dentro do que a convenção e a assembleia autorizam. Na execução judicial, o CPC dá ao devedor o direito de pedir o pagamento de 30% à vista e do restante em até 6 parcelas mensais (art. 916).

O síndico pode fazer acordo sozinho?

O Código Civil atribui ao síndico cobrar as contribuições e as multas (art. 1.348, VII), mas não trata de desconto ou perdão de encargos. O que o síndico pode conceder depende da convenção e das deliberações da assembleia. Na falta de previsão, o mais seguro é levar a política de acordos à assembleia.

O condomínio é obrigado a aceitar o parcelamento?

Fora do processo, não: o acordo depende da concordância das duas partes. Na execução, o parcelamento do art. 916 do CPC é um pedido do devedor que preenche os requisitos (reconhecer o débito e depositar 30% com custas e honorários); o condomínio é ouvido sobre o preenchimento desses requisitos e o juiz decide (art. 916, § 1º).

O que acontece se o devedor não pagar as parcelas?

Na execução, a falta de pagamento de uma parcela antecipa as seguintes, retoma os atos executivos e gera multa de 10% sobre as parcelas não pagas (CPC, art. 916, § 5º). No acordo extrajudicial, as consequências são as que o próprio acordo previr; por isso ele deve trazer cláusula de vencimento antecipado.

O acordo interrompe a prescrição da dívida?

Sim. O reconhecimento inequívoco da dívida pelo devedor, ainda que fora do processo, interrompe a prescrição (Código Civil, art. 202, VI). Mas a interrupção só ocorre uma vez, e o prazo de 5 anos recomeça da data do acordo.