Desapropriação: indenização e prazos

A desapropriação começa com um decreto e termina com o pagamento, mas o valor que o proprietário recebe se define no meio do caminho: na resposta à oferta, no laudo do perito e na prova sobre o uso do imóvel. Este artigo explica as etapas, os prazos de quem é desapropriado e o que entra no cálculo da indenização.

resposta curta

Declarada a utilidade pública por decreto, o poder público deve notificar o proprietário com uma oferta, que pode ser aceita ou rejeitada em 15 dias. Sem acordo, a desapropriação vai à Justiça, onde um perito avalia o bem e a contestação se limita ao preço e a vícios do processo. A indenização é justa, prévia e em dinheiro, e o decreto caduca se a desapropriação não se efetivar em 5 anos (Constituição, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 10, 10-A, 20 e 27).

atenção

Este artigo trata da desapropriação com indenização em dinheiro, por utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941) e por interesse social (Lei 4.132/1962). A desapropriação de imóvel urbano que não cumpre a função social e a de imóvel rural para reforma agrária são pagas em títulos da dívida pública e seguem regras próprias (Constituição, arts. 182, § 4º, III, e 184). Procedimentos administrativos internos dependem também da lei e do regulamento do ente.

O que é desapropriação e quem pode desapropriar

Desapropriação é a retirada compulsória de um bem do seu dono, por decisão do poder público, mediante indenização. A Constituição admite três fundamentos: necessidade pública, utilidade pública e interesse social, sempre com “justa e prévia indenização em dinheiro”, salvo os casos que ela mesma ressalva (art. 5º, XXIV).

Todos os bens podem ser desapropriados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios, mediante declaração de utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 2º). A lei lista os casos de utilidade pública, como abertura e melhoramento de vias, planos de urbanização, distritos industriais, serviços públicos e transporte coletivo (art. 5º).

Declarar a utilidade pública é ato do Presidente da República, do Governador ou do Prefeito, por decreto (art. 6º). Mas quem conduz a desapropriação pode ser outro, desde que haja autorização expressa em lei ou contrato (art. 3º):

concessionários, inclusive de parceria público-privada, permissionários, autorizatários e arrendatários;
entidades públicas e entidades que exerçam funções delegadas do poder público;
o contratado para obras e serviços de engenharia em empreitada por preço global, empreitada integral ou contratação integrada. Nesse caso, o edital deve indicar o responsável por cada fase, o orçamento das desapropriações e a divisão do risco de variação desse custo.

É por isso que, numa duplicação de rodovia, a notificação pode vir da concessionária, e não do Estado.

Utilidade pública e interesse social: qual a diferença na prática

A desapropriação por utilidade pública atende a uma obra ou a um serviço (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 5º). A desapropriação por interesse social serve para dar ao bem uma destinação social, como casas populares, aproveitamento de bem improdutivo ou proteção de mananciais (Lei 4.132/1962, art. 2º).

O processo e os critérios de indenização são os mesmos, porque a Lei 4.132/1962 manda aplicar as regras da utilidade pública no que for omissa (art. 5º). A diferença mais visível é o prazo para efetivar a desapropriação: 5 anos do decreto, na utilidade pública, e 2 anos, no interesse social.

As etapas da desapropriação

Decreto de utilidade pública
O chefe do Executivo declara o bem de utilidade pública. A partir daí, as autoridades podem entrar na área para inspeções e levantamentos; dano por excesso ou abuso gera indenização.
Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 6º e 7º
Notificação e oferta15 dias
O poder público notifica o proprietário com o decreto, a planta ou descrição do bem e o valor oferecido. O silêncio vale como rejeição.
Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10-A, § 1º
Acordo, mediação ou arbitragem
Aceita a oferta e feito o pagamento, lavra-se acordo, que vale como título para o registro. O proprietário também pode optar por mediação ou arbitragem em instituição cadastrada pelo órgão.
Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 10-A, § 2º, e 10-B
Ação de desapropriaçãoaté 5 anos do decreto
Sem acordo, o expropriante entra com a ação, com a oferta do preço. Passado o prazo, o decreto caduca, e o mesmo bem só pode ser declarado de novo depois de 1 ano.
Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 10, 10-A, § 3º, e 13
Imissão provisória na possepedido em até 120 dias da alegação de urgência
Se o expropriante alegar urgência e depositar o valor, o juiz o imite provisoriamente na posse. A urgência não pode ser renovada.
Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15, §§ 1º a 3º
Perícia e contestação
O juiz nomeia perito para avaliar o bem, e as partes podem indicar assistente técnico. A contestação só discute vício do processo ou o preço.
Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 14, 20 e 23
Sentença e pagamento
A sentença fixa a indenização. Feito o pagamento ou o depósito, expede-se o mandado de imissão na posse, e a sentença serve de título para o registro.
Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 24, 29 e 33

O prazo de 15 dias para responder à oferta

A notificação com a oferta é o primeiro momento em que o proprietário pode agir sobre o valor. Ela deve conter (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10-A, § 1º):

cópia do ato de declaração de utilidade pública;
planta ou descrição dos bens e suas confrontações;
o valor da oferta;
a informação de que o prazo para aceitar ou rejeitar é de 15 dias e de que o silêncio será considerado rejeição.

Aceitar encerra a discussão: feito o pagamento, o acordo vai a registro (§ 2º). Rejeitar, ou não responder, leva o caso à via judicial (§ 3º). Antes de decidir, vale confrontar a oferta com uma avaliação independente, que considere o uso econômico do imóvel e a área que sobra, e não só o preço do metro quadrado.

O que o proprietário pode discutir na ação de desapropriação

A ação de desapropriação tem um campo estreito. O juiz não pode decidir, nesse processo, se existe ou não utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 9º). A contestação “só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta” (art. 20).

Na prática, a disputa se concentra na perícia. O perito pode requisitar documentos às autoridades e deve indicar no laudo as circunstâncias que a lei manda considerar (art. 23, § 1º). O assistente técnico do proprietário acompanha a vistoria e apresenta parecer próprio (art. 14, parágrafo único).

Questões como desvio de finalidade ou nulidade do decreto vão para ação própria. E há um limite importante: o bem já incorporado ao patrimônio público não pode ser reivindicado, mesmo com base em nulidade da desapropriação; se a ação for procedente, resolve-se em perdas e danos (art. 35).

Como é calculada a indenização

O valor da indenização é contemporâneo da avaliação (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 26). Na sentença, o juiz deve atender, especialmente (art. 27):

à estimativa do bem para efeitos fiscais;
ao preço de aquisição e ao interesse que o proprietário extrai do bem;
à situação, ao estado de conservação e à segurança do bem;
ao valor venal dos bens da mesma espécie nos últimos cinco anos;
à valorização ou depreciação da área remanescente que continua com o proprietário.

Outros itens que costumam pesar no valor:

Benfeitorias. As necessárias feitas depois da desapropriação são indenizadas; as úteis, só se autorizadas pelo expropriante (art. 26, § 1º).
Maquinismos. O juiz pode fixar valor para desmonte e transporte de máquinas instaladas e em funcionamento (art. 25, parágrafo único).
Área remanescente. Quando a parte que sobra perde valor ou utilidade, a depreciação entra no cálculo (art. 27). Se o imóvel for prejudicado extraordinariamente pela desapropriação de áreas vizinhas, cabe pedir perdas e danos (art. 37).
Correção monetária. Se passar mais de um ano entre a avaliação e a decisão final, o valor é corrigido (art. 26, § 2º).

Ônus e direitos que recaiam sobre o bem, como hipotecas, passam a recair sobre o preço (art. 31). Dívidas fiscais inscritas e ajuizadas são descontadas do depósito, e a discussão sobre elas se faz em ação própria (art. 32, §§ 1º a 3º).

Juros, correção e honorários

Parcela	Quando incide	Base
Juros compensatórios	Até 6% ao ano sobre a diferença entre o preço ofertado em juízo e o valor da sentença, desde a imissão prévia na posse. Servem só para compensar lucros cessantes comprovados e não incidem em desapropriação por descumprimento da função social.	Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15-A e § 1º
Juros moratórios	Até 6% ao ano, a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ter sido feito.	Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15-B
Correção monetária	Quando passa mais de um ano entre a avaliação e a decisão final.	Decreto-Lei 3.365/1941, art. 26, § 2º
Honorários de sucumbência	Quando a indenização fixada supera o preço oferecido, o expropriante é condenado em honorários de 0,5% a 5% da diferença.	Decreto-Lei 3.365/1941, art. 27, § 1º

Como os juros compensatórios dependem da prova de lucros cessantes, documentar o uso econômico do imóvel antes da imissão na posse faz diferença: contratos de locação ou arrendamento, faturamento ligado ao local e o custo de transferir a operação.

Imissão provisória na posse e levantamento do depósito

Com a alegação de urgência e o depósito, o expropriante pode entrar no imóvel antes do fim do processo (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15). A alegação de urgência não pode ser renovada e obriga o expropriante a pedir a imissão em 120 dias; depois disso, ela não é concedida (§§ 2º e 3º).

O proprietário não precisa esperar a sentença para receber parte do valor:

mesmo discordando do preço, pode levantar até 80% do depósito (art. 33, § 2º);
para levantar, deve provar a propriedade e a quitação das dívidas fiscais que recaiam sobre o bem, e são publicados editais com prazo de 10 dias para terceiros (art. 34);
se concordar, por termo nos autos, com a imissão provisória, a propriedade passa ao expropriante e o proprietário pode levantar 100% do depósito, sem renunciar à discussão do preço (art. 34-A, §§ 1º e 2º);
apresentada a contestação sem oposição expressa à validade do decreto, a propriedade é transferida e o processo segue só para as questões em disputa (art. 34-A, § 4º).

Quando o decreto caduca e quando o poder público desiste

Na utilidade pública, se a desapropriação não for efetivada por acordo ou ação judicial em 5 anos da expedição do decreto, ele caduca. O mesmo bem só pode ser objeto de nova declaração depois de 1 ano (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10). No interesse social, o prazo para efetivar e iniciar o aproveitamento é de 2 anos (Lei 4.132/1962, art. 3º).

Se, depois da desapropriação, ficar comprovada a inviabilidade ou a perda objetiva de interesse público na destinação prevista no decreto, o expropriante deve destinar a área a outra finalidade pública ou aliená-la, assegurado o direito de preferência à pessoa física ou jurídica desapropriada (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 5º, § 6º).

Prévia e em dinheiro: o pagamento da diferença

“O pagamento do preço será prévio e em dinheiro” (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 32), e o depósito do valor fixado na sentença, à disposição do juiz, é considerado pagamento prévio (art. 33). A questão é a diferença entre o que foi depositado no início e o valor final.

O STF tratou do tema no Tema 865 da repercussão geral. Se o poder público não estiver em dia com os precatórios, a complementação deve ser paga por depósito judicial direto. A regra vale para as desapropriações propostas a partir da publicação da ata do julgamento de 19/10/2023, ressalvadas as ações em curso em que já se discutia o ponto. Nos embargos de declaração, o STF definiu que cabe ao ente público comprovar, no prazo da impugnação ao cumprimento de sentença, que estava em dia com os precatórios na data do trânsito em julgado da decisão de mérito.

O que dizem os tribunais

Precedente qualificadoSTF, RE 922.144/MG, Tema 865 da repercussão geral, Plenário, Rel. Min. Luís Roberto Barroso, j. 19/10/2023; embargos de declaração julgados em 29/08/2025 (tema no portal do STF)

No caso de necessidade de complementação da indenização, ao final do processo expropriatório, o pagamento deve ser feito por depósito judicial direto se o poder público não estiver em dia com os precatórios.

Precedente qualificadoSTJ, REsp 1.757.352/SC, Tema Repetitivo 1019, Primeira Seção, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 12/02/2020 (tema no portal do STJ)

Na desapropriação indireta, quando o poder público fez obras no local ou deu ao imóvel destinação de utilidade pública ou de interesse social, o prazo prescricional é de 10 anos. Veja o artigo sobre desapropriação indireta.

O que fazer ao receber a notificação

Anote a data de recebimento. O prazo de 15 dias para responder à oferta conta da notificação, e o silêncio vale como rejeição.
Confira o decreto. Data de expedição, modalidade, finalidade, área atingida e quem promove a desapropriação, com a autorização em lei ou contrato.
Peça uma avaliação independente. Que considere o uso econômico do imóvel, as benfeitorias, as instalações e a depreciação da área que sobra.
Reúna a prova do uso do imóvel. Contratos de locação ou arrendamento, faturamento ligado ao local e custos de mudança, que importam para os juros compensatórios.
Regularize a documentação. Matrícula atualizada e situação fiscal do imóvel, exigidas para levantar o depósito.
Decida entre acordo, mediação, arbitragem ou ação judicial. E, no processo, acompanhe a perícia com assistente técnico.

Para ver como o escritório atua nesses casos, veja a página de desapropriação e servidão administrativa.

Interesse social: Fundamento de desapropriação voltado a dar ao bem uma destinação social, como casas populares ou aproveitamento de bem improdutivo (Lei 4.132/1962, art. 2º).

Perguntas frequentes

O que é desapropriação?

É a transferência compulsória de um bem para o poder público, ou para quem ele autorizar, por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV). A desapropriação por utilidade pública é regulada pelo Decreto-Lei 3.365/1941, e a por interesse social, pela Lei 4.132/1962.

Quanto tempo o proprietário tem para responder à oferta?

15 dias. A notificação deve trazer o decreto, a planta ou descrição do bem, o valor oferecido e o aviso de que o silêncio será considerado rejeição. Aceita a oferta e feito o pagamento, o acordo vale como título para o registro de imóveis (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10-A).

Como é calculado o valor da indenização?

Na ação judicial, um perito nomeado pelo juiz avalia o bem. A sentença deve considerar a estimativa fiscal, o preço de aquisição e o interesse que o proprietário extrai do bem, a situação e o estado de conservação, o valor venal de bens semelhantes nos últimos cinco anos e a valorização ou depreciação da área remanescente (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 14 e 27). O valor é contemporâneo da avaliação (art. 26).

Posso levantar o dinheiro depositado sem concordar com o valor?

Sim. Mesmo discordando do preço, o desapropriado pode levantar até 80% do depósito, com prova de propriedade, quitação das dívidas fiscais sobre o bem e publicação de editais. Se concordar com a imissão na posse, reduzida a termo, pode levantar 100%, sem renunciar à discussão do preço (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 33, § 2º, 34 e 34-A).

A indenização complementar é paga por precatório?

O STF decidiu, no Tema 865 da repercussão geral, que a complementação fixada ao final do processo deve ser paga por depósito judicial direto se o poder público não estiver em dia com os precatórios. A regra vale para as desapropriações propostas a partir da publicação da ata do julgamento de 19/10/2023, ressalvadas as ações em curso em que o ponto já era discutido.