Servidão administrativa: indenização

Uma linha de transmissão, um duto ou a ampliação de uma rodovia nem sempre tiram o imóvel do dono. Muitas vezes, o que acontece é uma servidão: a propriedade continua com ele, mas uma faixa passa a servir à obra pública e a ter uso restrito. Este artigo explica como a servidão é instituída, o que muda no uso do imóvel e como se discute a indenização.

resposta curta

A servidão administrativa é um ônus sobre o imóvel particular em favor de uma obra ou serviço público. O expropriante pode constituí-la mediante indenização, por acordo ou pelo processo de desapropriação. Nas linhas de energia, a área é declarada de utilidade pública pela ANEEL, e o proprietário tem direito à justa reparação pelo uso público da faixa e pelas restrições ao seu uso (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 40; Lei 9.074/1995, art. 10; Decreto 35.851/1954, art. 5º).

atenção

O Decreto 35.851/1954 trata das linhas de energia elétrica. Outras servidões, como as de dutos, saneamento e rodovias, seguem o Decreto-Lei 3.365/1941 e as normas do setor, do contrato de concessão e do ente que declarou a utilidade pública. Depende da lei e do regulamento do ente.

O que é servidão administrativa

Servidão administrativa é a restrição imposta a um imóvel para que nele se instale ou funcione uma obra ou serviço público. O dono não perde a propriedade, mas passa a tolerar o uso público de uma parte dela e a respeitar limites ao que pode fazer ali.

A base geral está no Decreto-Lei 3.365/1941: “O expropriante poderá constituir servidões, mediante indenização na forma desta lei” (art. 40). A expressão “na forma desta lei” significa que, sem acordo, a servidão segue o mesmo processo da desapropriação, com oferta, perícia e indenização.

Servidão, desapropriação e restrições gerais

Instituto	O que acontece com o imóvel	Indenização
Desapropriação	A propriedade passa ao poder público ou a quem ele autorizou	Valor do bem, prévia e em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei 3.365/1941, art. 27)
Servidão administrativa	A propriedade continua do dono, com uso público e restrições numa faixa	Reparação dos prejuízos causados pelo uso público e pelas restrições (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 40; Decreto 35.851/1954, art. 5º)
Restrição decorrente de ato do poder público	O uso do imóvel é limitado por ato do poder público	Ação de indenização em até 5 anos (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10, parágrafo único)
Ocupação sem processo	O poder público toma o bem na prática	Ação de desapropriação indireta, em até 10 anos (STJ, Tema 1019)

Quando a servidão, na prática, esvazia o uso do imóvel inteiro ou de uma parte que não tem mais aproveitamento, a discussão pode deixar de ser só sobre a faixa e passar a envolver a depreciação da área que sobra, critério que a lei manda considerar na desapropriação (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 27).

Servidão de linha de transmissão e distribuição de energia

As concessões de geração, transmissão e distribuição de energia dão ao concessionário o direito de constituir servidões administrativas, permanentes ou temporárias, para as linhas (Decreto 35.851/1954, art. 1º). O caminho tem três passos:

Declaração de utilidade pública
A ANEEL declara de utilidade pública as áreas necessárias às instalações de energia elétrica. A área considera a tensão da linha, o número de circuitos e o tipo de construção.
Lei 9.074/1995, art. 10; Decreto 35.851/1954, art. 2º e § 1º
Escritura de servidão
Concessionário e proprietário assinam escritura pública que define a extensão e os limites do ônus e os direitos e obrigações das partes.
Decreto 35.851/1954, art. 4º
Ação judicial, se não houver acordo
Havendo resistência à servidão ou ao seu exercício, o concessionário pode buscar medidas judiciais ou usar o processo de desapropriação.
Decreto 35.851/1954, art. 6º; Decreto-Lei 3.365/1941, art. 40

A servidão dá à concessionária o direito de construir, manter, conservar e inspecionar a linha na faixa, com acesso pelo imóvel quando não houver outro caminho praticável (Decreto 35.851/1954, art. 2º, § 2º).

O que fica proibido na faixa

usos incompatíveis com a servidão e atos que a embaracem ou causem dano à linha;
construções e plantações de elevado porte dentro da faixa;
conforme o decreto, construções ou plantações numa faixa paralela, com limites definidos;
a concessionária pode mandar podar ou cortar árvores que ameacem a linha, dentro da faixa ou na faixa paralela.

Base: Decreto 35.851/1954, art. 3º e §§ 1º e 2º. Para uma empresa, essas restrições podem afetar galpões planejados, pátios, áreas de expansão e cultivos, e devem entrar na conta da indenização.

Faixa de domínio e faixa não edificável de rodovias e ferrovias

A faixa de domínio é a área que pertence à rodovia ou à ferrovia. Para incluí-la num imóvel particular, o poder público, ou a concessionária autorizada, precisa desapropriar a área, com indenização (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 3º e 5º).

Ao longo da faixa de domínio, a Lei 6.766/1979 exige, nos loteamentos urbanos, uma faixa não edificável (art. 4º):

Rodovias: no mínimo 15 metros de cada lado, que a lei municipal ou distrital pode reduzir até 5 metros (inciso III).
Ferrovias: no mínimo 15 metros de cada lado (inciso III-A).

Quando uma duplicação desloca a faixa de domínio para dentro do terreno, a área ocupada é objeto de desapropriação. Se a obra avança sem processo, o caminho é a ação de desapropriação indireta.

Como é a indenização da servidão

Nas linhas de energia, os proprietários têm direito à “indenização correspondente à justa reparação dos prejuízos a êles causados pelo uso público das mesmas e pelas restrições estabelecidas ao seu gôzo” (Decreto 35.851/1954, art. 5º). Na via judicial, a servidão segue o processo da desapropriação (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 40), com perícia e os critérios do art. 27.

Pontos que costumam definir o valor:

a largura e a extensão da faixa, e a existência de faixa paralela com restrições;
o uso que o imóvel tinha e o que ficou impedido: construção, expansão, cultivo de alto porte;
a localização da faixa no terreno: uma linha que corta o imóvel ao meio pesa mais do que uma que passa pela divisa;
a depreciação da área que fica fora da faixa;
benfeitorias, cercas e acessos atingidos pela obra.

Se a servidão for discutida em juízo com imissão prévia na posse, aplicam-se as regras de depósito, levantamento de até 80% e juros do processo de desapropriação (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 15, 15-A e 33, § 2º). Veja o artigo sobre indenização na desapropriação.

Antes de assinar a escritura

Peça o ato de declaração de utilidade pública. Na energia, a resolução da ANEEL; em outros setores, o decreto do ente.
Confira a planta da faixa. Largura, traçado, faixa paralela e acessos, sobre a matrícula e um levantamento do imóvel.
Leia as restrições da escritura. O que fica proibido, por quanto tempo e quem responde por danos na manutenção.
Avalie o impacto no uso do imóvel. Projetos de expansão, licenças e contratos de arrendamento ou locação afetados.
Compare a oferta com uma avaliação independente. Incluindo a depreciação da área que fica fora da faixa.
Verifique a situação registral. A escritura e a servidão devem ser registradas na matrícula.

Para ver como o escritório atua nesses casos, veja a página de desapropriação e servidão administrativa.

Perguntas frequentes

O que é servidão administrativa?

É um ônus imposto a um imóvel particular para permitir uma obra ou serviço público, como a passagem de linha de transmissão. O proprietário continua dono, mas deve tolerar o uso público da faixa e as restrições que ele exige, mediante indenização. O Decreto-Lei 3.365/1941 permite ao expropriante constituir servidões ‘mediante indenização na forma desta lei’ (art. 40).

Qual a diferença entre servidão administrativa e desapropriação?

Na desapropriação, a propriedade passa ao poder público ou a quem ele autorizar. Na servidão, a propriedade continua com o dono, que passa a ter o uso da faixa limitado. Por isso a indenização da servidão corresponde aos prejuízos causados pelo uso público e pelas restrições (Decreto 35.851/1954, art. 5º, para linhas de energia).

Quem declara a servidão de linha de transmissão?

A ANEEL declara a utilidade pública, para desapropriação ou servidão, das áreas necessárias às instalações de concessionários, permissionários e autorizados de energia elétrica (Lei 9.074/1995, art. 10). Depois, a servidão é formalizada por escritura entre a concessionária e o proprietário ou, sem acordo, por ação judicial (Decreto 35.851/1954, arts. 4º e 6º).

O que fica proibido na faixa de servidão de energia?

O proprietário deve limitar o uso ao que for compatível com a servidão e não pode fazer construções nem plantações de elevado porte na faixa. O decreto pode estender a proibição a uma faixa paralela, e a concessionária pode podar ou cortar árvores que ameacem a linha (Decreto 35.851/1954, art. 3º).

Faixa de domínio e faixa não edificável são a mesma coisa?

Não. A faixa de domínio é a área da própria rodovia ou ferrovia. A faixa não edificável é a reserva ao longo dela, nos loteamentos urbanos: no mínimo 15 metros de cada lado nas rodovias, que lei municipal pode reduzir até 5 metros, e no mínimo 15 metros nas ferrovias (Lei 6.766/1979, art. 4º, III e III-A).