Multa condominial: limites e defesa

O condomínio pode multar o condômino que descumpre seus deveres, mas dentro dos limites do Código Civil e da convenção. Há três tipos de multa, com valores, quóruns e finalidades diferentes. Aplicá-las corretamente, com notificação e defesa, é o que separa uma multa exigível de uma multa anulada na Justiça.

resposta curta

O Código Civil prevê multa de até 2% pelo atraso da cota (art. 1.336, § 1º), multa de até 5 vezes a contribuição por obras perigosas, alteração de fachada ou uso nocivo da unidade (art. 1.336, § 2º) e multas de até 5 ou 10 vezes a contribuição para o descumprimento reiterado e o comportamento antissocial (art. 1.337). Antes de aplicar a multa por infração, o condômino deve ser notificado para se defender (STJ, REsp 1.365.279/SP).

atenção

A convenção define as sanções a que estão sujeitos os condôminos (Código Civil, art. 1.334, IV), e o regimento interno detalha as regras do dia a dia. O valor e o procedimento de cada multa devem ser conferidos nesses documentos, sempre dentro dos limites legais.

As três multas do Código Civil

Multa	Quando	Limite	Quem aprova
Moratória	Atraso no pagamento da cota	Até 2% sobre o débito, mais juros e correção	Incide automaticamente (art. 1.336, § 1º)
Por infração	Obras que comprometam a segurança, alteração de fachada, uso da unidade prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes	Até 5 vezes a contribuição mensal	Valor previsto na convenção; sem previsão, a assembleia, por 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º)
Por descumprimento reiterado	Condômino que descumpre reiteradamente seus deveres	Até 5 vezes a contribuição	3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337, caput)
Por comportamento antissocial	Comportamento antissocial reiterado que torna a convivência incompatível	Até 10 vezes a contribuição	Até ulterior deliberação da assembleia (art. 1.337, parágrafo único)

Nas multas por infração e por descumprimento reiterado, a lei ressalva as perdas e danos que se apurarem. Para o STJ, a multa do art. 1.337 tem caráter sancionatório e pode ser somada à multa moratória do atraso (REsp 1.247.020/DF, Quarta Turma, julgado em 15/10/2015).

Multa por barulho, fachada e uso da unidade

O Código Civil lista como deveres do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas, e não usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ou aos bons costumes (art. 1.336, II a IV). O descumprimento desses deveres sujeita o condômino à multa prevista na convenção, limitada a 5 vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º).

O barulho excessivo é o exemplo mais comum: é uso da unidade prejudicial ao sossego. Horários de silêncio e regras de obras, quando previstos no regimento interno, orientam a aplicação da multa.

Notificação e defesa antes da multa

No REsp 1.365.279/SP (Quarta Turma, julgado em 25/08/2015), o STJ anulou multa aplicada a condômino antissocial por assembleia que não o notificou para apresentar defesa. O fundamento foi a aplicação das garantias de ampla defesa e contraditório às relações condominiais, quando se trata de punição. O tribunal citou o Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil: as sanções do art. 1.337 não podem ser aplicadas sem direito de defesa ao condômino nocivo.

A decisão trata da multa do art. 1.337, mas o raciocínio vale como boa prática para qualquer multa por infração: o condômino deve saber de que fato é acusado e ter a chance de responder antes da penalidade. É também o que permite ao condomínio demonstrar, se a multa for questionada, que seguiu a convenção e o regimento.

O que torna a multa vulnerável

Valor acima do limite legal. A convenção não pode prever multa por infração acima de 5 vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º).
Falta de previsão. Multa sem base na convenção, no regimento ou em deliberação da assembleia com o quórum exigido.
Falta de notificação e defesa. Especialmente nas multas do art. 1.337 (REsp 1.365.279/SP).
Falta de prova. Ocorrência sem registro, sem data, sem testemunhas ou imagens.
Multa usada como restrição de uso. Para a inadimplência, o STJ entende que as sanções são as pecuniárias previstas em lei; vetar o uso de áreas comuns é ilícito (REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, 2016).

O que dizem os tribunais

Decisões das turmas do STJ:

REsp 1.365.279/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/08/2015: multa a condômino antissocial sem prévia notificação para defesa é anulada.
REsp 1.247.020/DF, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/10/2015: a multa do art. 1.337 é sancionatória e pode ser somada à multa moratória.
REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 09/08/2016: para a inadimplência, as sanções são as pecuniárias previstas em lei.

Como aplicar a multa

Confira a base. A conduta está prevista na convenção ou no regimento? Qual é o valor? Respeita o limite legal?
Registre a ocorrência. Data, horário, descrição, testemunhas e imagens, se houver.
Notifique o condômino. Por escrito, com a descrição do fato, a regra violada e um prazo para defesa.
Decida e comunique. Analise a defesa, decida de forma fundamentada e, quando a lei exigir, leve à assembleia com o quórum próprio.
Cobre e guarde o histórico. A reiteração documentada é o que permite, depois, aplicar as multas mais altas do art. 1.337.

Perguntas frequentes

Qual é o valor máximo da multa condominial?

Depende do tipo. Pelo atraso da cota, até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, § 1º). Por obras que comprometam a segurança, alteração de fachada ou uso nocivo da unidade, até 5 vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Por descumprimento reiterado dos deveres, até 5 vezes; por comportamento antissocial que torne a convivência incompatível, até 10 vezes (art. 1.337).

O condomínio pode multar sem notificar antes?

Para as multas do art. 1.337, não. O STJ anulou multa aplicada a condômino antissocial sem notificação prévia para defesa (REsp 1.365.279/SP, Quarta Turma, 2015), e o Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil exige direito de defesa. Para as demais multas por infração, garantir a defesa prévia é o caminho que dá segurança à penalidade.

Quem decide aplicar a multa?

A convenção define as sanções (art. 1.334, IV) e o síndico deve impor e cobrar as multas devidas (art. 1.348, VII). Se a convenção não prevê a multa do art. 1.336, § 2º, a assembleia decide por 2/3 dos condôminos restantes. A multa do art. 1.337, caput, exige 3/4 dos condôminos restantes.

Pode haver multa por barulho?

Sim. Usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais é descumprimento de dever do condômino (Código Civil, art. 1.336, IV), sujeito à multa prevista na convenção, limitada a 5 vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Se a conduta for reiterada e grave, aplicam-se as multas do art. 1.337.