Airbnb em condomínio: pode proibir?

O aluguel de apartamentos por plataformas como o Airbnb é uma das maiores fontes de conflito em condomínios residenciais: rotatividade de pessoas, segurança, uso das áreas comuns. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, que reúne as turmas de direito privado, decidiu que a exploração reiterada do imóvel em contratos de curta estadia descaracteriza a destinação residencial. E o tema será definido de forma vinculante em recurso repetitivo.

resposta curta

Para a Segunda Seção do STJ, o uso do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica reiterada ou profissionalizada, descaracteriza a destinação residencial; se a convenção prevê uso residencial, esse uso depende de aprovação de 2/3 dos condôminos (REsp 2.121.055/MG, 2026; Código Civil, art. 1.351). O STJ vai fixar tese vinculante sobre o tema no Tema Repetitivo 1443.

atenção

Ao afetar o Tema 1443, em 26/05/2026, o STJ determinou a suspensão dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. Quem já tem ação em curso sobre o assunto deve verificar se ela foi suspensa.

O que o STJ decidiu em 2026

No REsp 2.121.055/MG (Segunda Seção, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026), a condômina pretendia disponibilizar o apartamento com frequência e habitualidade, em poucas diárias, em condomínio cuja convenção previa uso residencial. O STJ manteve a proibição. Os pontos centrais da decisão:

esses contratos são atípicos: não são locação residencial por temporada (Lei 8.245/1991) nem hospedagem hoteleira (Lei 11.771/2008). A decisão propõe chamá-los de contratos atípicos de curta estadia;
o meio de oferta (plataforma digital, anúncio, indicação) é irrelevante para a classificação, embora as plataformas tenham intensificado essa prática;
a utilização em contratos de curta estadia, com reiterada exploração econômica ou profissionalização, descaracteriza a destinação residencial;
a mudança de destinação deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos; sem essa aprovação, o uso fica vedado diante da previsão de uso residencial.

A decisão retoma o entendimento dos REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, 2021) e 1.884.483/PR (Terceira Turma, 2021), que já tratavam esses contratos como atípicos.

O Tema Repetitivo 1443

Em 26/05/2026, a Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos a seguinte questão: definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa (ProAfR no REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC, Rel. Min. Raul Araújo). A tese que for fixada terá efeito vinculante para os tribunais de todo o país.

Quórum: 2/3 dos condôminos

O Código Civil exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade (art. 1.351, com a redação da Lei 14.405/2022). É esse o quórum que o STJ aplicou à autorização do uso por curta estadia em condomínio residencial.

Na prática, isso significa que o condomínio que quer regular o tema, seja para permitir com regras, seja para proibir de forma expressa, deve levar a proposta de alteração da convenção à assembleia com esse quórum. Se ele não for atingido em uma só reunião, a lei permite converter a assembleia em sessão permanente (art. 1.353, §§ 1º a 3º).

O que dizem os tribunais

Precedente qualificado em formação (STJ, recurso repetitivo):

Tema 1443 (ProAfR no REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC, Segunda Seção, Rel. Min. Raul Araújo, afetado em 26/05/2026): destinação residencial e locação por curto período por plataformas digitais.

Decisão da Segunda Seção do STJ:

REsp 2.121.055/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026, publicado em 29/06/2026: contratos atípicos de curta estadia, com exploração reiterada, descaracterizam a destinação residencial; mudança depende de 2/3 dos condôminos.

Decisões das turmas do STJ:

REsp 1.819.075/RS, Quarta Turma (DJe 27/05/2021), e REsp 1.884.483/PR, Terceira Turma (DJe 16/12/2021): natureza atípica dos contratos de curta estadia por plataformas.

O que o condomínio deve fazer

Leia a convenção. Ela prevê uso estritamente residencial? Há regra expressa sobre locações por curto período?
Registre os fatos. Frequência de entrada e saída de hóspedes, anúncios da unidade e ocorrências.
Decida a política do condomínio. Permitir com regras (cadastro de hóspedes, uso das áreas comuns) ou proibir expressamente, com o quórum de 2/3 (art. 1.351).
Acompanhe o Tema 1443. A tese do STJ vai orientar todos os casos e pode exigir ajustes na convenção.

Perguntas frequentes

O condomínio residencial pode proibir o Airbnb?

Segundo a Segunda Seção do STJ, o uso do imóvel em contratos de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalizada descaracteriza a destinação residencial. Se a convenção prevê uso residencial, essa utilização fica vedada enquanto não houver aprovação de 2/3 dos condôminos para a mudança (REsp 2.121.055/MG, julgado em 07/05/2026).

Precisa de proibição expressa na convenção?

Na decisão de 2026, a Segunda Seção entendeu que a previsão de uso residencial bastou para vedar a utilização habitual por curta estadia. A questão será definida de forma vinculante no Tema Repetitivo 1443, afetado em 26/05/2026, que vai decidir se a cláusula de destinação residencial é suficiente para impedir esse uso, independentemente de proibição expressa.

Qual é o quórum para liberar ou proibir o Airbnb no condomínio?

A mudança da destinação do edifício ou da unidade e a alteração da convenção dependem de 2/3 dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). No REsp 2.121.055/MG, o STJ aplicou esse quórum à autorização do uso por curta estadia em condomínio residencial.

O contrato pelo Airbnb é locação por temporada?

Para o STJ, não exatamente. Desde os REsp 1.819.075/RS (2021) e 1.884.483/PR (2021), o tribunal trata esses contratos como atípicos, nem locação residencial por temporada da Lei 8.245/1991, nem hospedagem hoteleira da Lei 11.771/2008. Em 2026, a Segunda Seção propôs chamá-los de contratos atípicos de curta estadia.