Execução de taxa condominial: etapas

A cobrança judicial da taxa condominial ficou mais direta com o CPC de 2015: a cota em atraso passou a ser título executivo, e o condomínio pode começar pela execução, sem uma ação prévia para provar a dívida. Este artigo mostra os documentos que sustentam a execução, as etapas do processo, os prazos do devedor e os pontos que costumam atrasar o recebimento.

resposta curta

As contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, documentalmente comprovadas, são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Na execução, o devedor é citado para pagar em 3 dias (art. 829); se não pagar, seguem o bloqueio de valores e a penhora, inclusive da própria unidade. O devedor pode se defender por embargos em 15 dias (art. 915) ou pedir parcelamento em até 6 vezes, com depósito de 30% (art. 916).

Os documentos da execução

O CPC exige que o crédito esteja “documentalmente comprovado” (art. 784, X). O STJ tem entendido que basta a cópia da convenção e/ou da ata da assembleia que fixou o valor das cotas, somada aos documentos que demonstram a inadimplência, sem excesso de formalidade (AgInt no AREsp 2.830.912/SP, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, citando o REsp 2.048.856/SC). Para instruir a execução, convém reunir:

convenção do condomínio;
atas das assembleias que aprovaram o orçamento e eventuais rateios extraordinários;
planilha de débitos da unidade, com vencimento, valor original e encargos de cada cota;
ata de eleição do síndico, que representa o condomínio em juízo (Código Civil, art. 1.348, II);
matrícula atualizada do imóvel, para identificar o proprietário e eventuais ônus.

A cobrança pode ser dirigida a qualquer dos coproprietários da unidade (AgInt no AREsp 2.830.912/SP). Se a unidade foi vendida por contrato não registrado, a definição de quem responde segue o Tema 886 do STJ, hoje em revisão no Tema 1349.

As etapas do processo

Petição inicial e despacho. Ao receber a execução, o juiz fixa honorários de 10% a serem pagos pelo devedor (CPC, art. 827) e manda citá-lo. Esse despacho interrompe a prescrição, com efeito retroativo à data da ação (art. 802).
Averbação. Admitida a execução, o condomínio pode obter certidão para averbar a cobrança na matrícula do imóvel e em outros registros (art. 828). A venda ou oneração do bem depois disso presume-se em fraude à execução (art. 828, § 4º).
Citação para pagar em 3 dias. Se pagar integralmente no prazo, os honorários caem pela metade (art. 827, § 1º). Se o oficial de justiça não encontrar o devedor, pode arrestar bens suficientes para garantir a execução (art. 830).
Bloqueio de valores e penhora. O dinheiro tem prioridade na ordem de penhora (art. 835, § 1º), e o juiz pode determinar o bloqueio eletrônico de valores em contas do devedor sem aviso prévio (art. 854). Não havendo dinheiro, a penhora pode recair sobre a própria unidade, mesmo que seja bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
Avaliação e leilão. O imóvel penhorado é avaliado e levado a leilão, com edital que deve mencionar ônus e processos pendentes sobre o bem (art. 886, VI).
Pagamento. Pago o crédito, os juros, as custas e os honorários, o que sobrar do preço é restituído ao devedor (art. 907).

A defesa do devedor e o parcelamento

O devedor pode se opor à execução por embargos, no prazo de 15 dias (CPC, art. 915), mesmo sem garantir o juízo (art. 914). Se os embargos forem rejeitados, os honorários podem ser elevados até 20% (art. 827, § 2º).

Em vez de embargar, o devedor pode reconhecer o débito e pedir o parcelamento legal: deposita 30% do valor em execução, com custas e honorários, e paga o restante em até 6 parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês (art. 916). O condomínio é ouvido sobre o preenchimento dos requisitos (art. 916, § 1º). Se uma parcela não for paga, vencem as seguintes, a execução é retomada e incide multa de 10% sobre as parcelas não pagas (art. 916, § 5º).

As cotas que vencem durante o processo

O condomínio não precisa propor uma execução por mês. O STJ admite incluir na execução as cotas que vencerem no curso do processo, até o pagamento integral, com base no art. 323 do CPC, aplicado à execução pelo art. 771, parágrafo único (REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025; AREsp 3.131.161/RS, Quarta Turma, julgado em 04/05/2026).

Imóvel financiado com alienação fiduciária

Se a unidade estiver financiada com alienação fiduciária, a Segunda Seção do STJ admite a penhora do próprio imóvel, desde que o banco credor seja citado para integrar a execução; ele pode pagar a dívida e cobrar o devedor depois (REsp 2.082.647/SP, julgado em 12/03/2025). Os detalhes estão no artigo sobre a perda do imóvel por dívida de condomínio.

O que pode atrasar a execução

Endereço desatualizado do devedor. A citação frustrada atrasa o processo e, se o devedor ou bens não forem encontrados, pode abrir caminho para a prescrição intercorrente (CPC, art. 921, § 4º).
Documentação incompleta. Falta de ata que aprovou o orçamento ou planilha sem discriminação das cotas gera discussões nos embargos.
Parcelas prescritas. Cotas com mais de 5 anos de vencimento não podem mais ser cobradas (STJ, Tema 949). Veja como funciona a prescrição da dívida de condomínio.
Imóvel com outros credores. Banco, Município (IPTU) e outros credores podem levar a unidade a leilão antes. O condomínio precisa acompanhar para fazer valer o seu crédito sobre o preço (CPC, art. 908, § 1º).

O que dizem os tribunais

Precedente qualificado (STJ, recurso repetitivo):

Tema 949 (REsp 1.483.930/DF, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016): prazo de 5 anos para cobrar cada cota.

Decisão da Segunda Seção do STJ:

REsp 2.082.647/SP, Rel. para o acórdão Min. Raul Araújo, julgado em 12/03/2025: penhora do imóvel alienado fiduciariamente, com citação do credor fiduciário.

Decisões das turmas do STJ:

AgInt no AREsp 2.830.912/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 17/11/2025: documentos suficientes para a execução e cobrança contra qualquer coproprietário.
REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 17/11/2025: inclusão das cotas vincendas na execução.

Perguntas frequentes

Quais documentos são necessários para executar a taxa condominial?

A convenção do condomínio e/ou a ata da assembleia que fixou o valor das cotas, mais os documentos que demonstram a inadimplência, como a planilha de débitos. O STJ tem afastado exigências formais além disso (AgInt no AREsp 2.830.912/SP, Terceira Turma, 2025, citando o REsp 2.048.856/SC).

Precisa entrar com ação de cobrança antes da execução?

Não. Desde o CPC de 2015, as contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, documentalmente comprovadas, são título executivo extrajudicial (art. 784, X). A execução pode ser proposta diretamente. A lei ainda permite optar pela ação de cobrança, se o condomínio preferir (art. 785).

Qual é o prazo para o devedor pagar na execução?

Três dias, contados da citação (CPC, art. 829). Se pagar integralmente nesse prazo, os honorários fixados pelo juiz na execução caem pela metade (art. 827, § 1º). Se não pagar, seguem a penhora e a avaliação de bens.

O devedor pode parcelar a dívida na execução?

Sim. No prazo para os embargos, o devedor que reconhecer o débito e depositar 30% do valor em execução, com custas e honorários, pode pedir para pagar o restante em até 6 parcelas mensais, com correção e juros de 1% ao mês (CPC, art. 916). A opção pelo parcelamento importa renúncia aos embargos (art. 916, § 6º).

As cotas que vencerem durante a execução entram no mesmo processo?

Sim. O STJ admite incluir na execução as cotas que vencerem no curso do processo até o pagamento integral, com base no art. 323 do CPC (REsp 2.202.312/SP, Terceira Turma, 2025).