O dia a dia de um condomínio gera questões jurídicas que chegam primeiro ao síndico e à administradora: a unidade que deixou de pagar, a cláusula da convenção que ninguém sabe se vale, o contrato com o fornecedor, a assembleia que precisa decidir um tema sensível. Esta página resume o que um advogado condominial faz, o que a lei permite na cobrança dos inadimplentes e como o escritório atua.
O advogado condominial assessora o condomínio na convenção, no regimento interno, nas assembleias e nos contratos, e conduz a cobrança das cotas em atraso. A cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo (CPC, art. 784, X), o prazo para cobrar é de 5 anos (STJ, Tema 949) e a unidade do devedor pode ser penhorada mesmo sendo a única moradia (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
A convenção de cada condomínio define a quota de cada unidade, a forma de administração, o quórum das assembleias e as sanções (Código Civil, art. 1.334). Qualquer orientação começa pela leitura da convenção, do regimento interno e das atas.
Quando o condomínio precisa de um advogado
- Há unidades com cotas em atraso e a cobrança amigável não resolveu.
- Existem cobranças judiciais antigas, paradas ou sem informação clara sobre o andamento.
- A convenção ou o regimento interno estão desatualizados, são omissos ou geram disputas de interpretação.
- A assembleia vai decidir obra, rateio extraordinário, multa a condômino ou destituição de síndico.
- O condomínio vai contratar síndico profissional, administradora ou fornecedor de maior valor.
- O condomínio usa câmeras, biometria ou reconhecimento facial e precisa se adequar à LGPD.
- Um condômino descumpre as regras de forma reiterada ou tem comportamento antissocial.
- O condomínio recebeu notificação, citação ou reclamação de condômino, de vizinho ou de órgão público.
Inadimplência: o que a lei permite e o que não permite
A cobrança de cotas em atraso é a demanda mais comum, e também a que mais gera dúvida sobre os limites do síndico. O Código Civil dá ao condomínio meios de cobrança e sanções pecuniárias, e o STJ entende que essas sanções não podem ser substituídas por restrições de uso.
| Medida | Pode? | Base |
|---|---|---|
| Multa de até 2%, juros e correção sobre a cota em atraso | Sim | Código Civil, art. 1.336, § 1º |
| Impedir o voto do inadimplente na assembleia | Sim | Código Civil, art. 1.335, III (o voto exige estar quite) |
| Multa de até 5 vezes a cota ao devedor que descumpre de forma reiterada | Sim, por deliberação de 3/4 dos demais condôminos | Código Civil, art. 1.337 |
| Executar a dívida e penhorar a unidade, mesmo sendo bem de família | Sim | CPC, art. 784, X; Lei 8.009/1990, art. 3º, IV |
| Proibir o uso de piscina, salão ou outra área comum | Não | STJ, REsp 1.564.030/MG e REsp 1.699.022/SP |
| Expor o devedor para pressionar o pagamento | Não | STJ, REsp 1.564.030/MG (medida com o propósito de expor a inadimplência ofende a dignidade) |
O prazo de 5 anos para cobrar foi fixado em recurso repetitivo (Tema 949), que os tribunais devem seguir. Quando a unidade foi vendida, o comprador responde pelas dívidas anteriores com o condomínio (Código Civil, art. 1.345); se a venda foi feita por contrato não registrado, a definição de quem responde segue o Tema 886 do STJ, que está em revisão no Tema 1349.
Para administradoras com várias execuções em andamento, o escritório tem uma frente própria, com acompanhamento por carteira: veja cobrança e execução condominial para administradoras.
Como o escritório atua
- Leitura dos documentos do condomínio. Convenção, regimento interno, atas e contratos vigentes. É a partir deles que se define o que o síndico pode decidir sozinho e o que depende de assembleia.
- Cobrança das cotas em atraso. Conferência do débito e dos documentos, notificação, acordo quando for do interesse do condomínio e, se necessário, execução judicial, com pedido de bloqueio de valores e penhora da unidade.
- Convenção e regimento. Revisão e atualização das regras, com atenção ao quórum exigido para cada alteração.
- Assembleias. Orientação prévia sobre convocação, pauta, quórum e redação da ata, para que a decisão tomada se sustente se for questionada.
- Contratos. Elaboração e revisão de contratos com síndico profissional, administradora e fornecedores.
- Conflitos. Aplicação de multas previstas na convenção e na lei, notificações e, quando não há solução, atuação judicial.
Documentos úteis para a primeira conversa
- Convenção do condomínio e regimento interno.
- Atas das assembleias que aprovaram o orçamento e eventuais rateios extraordinários.
- Planilha de débitos por unidade, com vencimentos e valores.
- Dados da unidade devedora: matrícula do imóvel, nome do proprietário e, se houver, do comprador ou do ocupante.
- Contratos em vigor e notificações recebidas ou enviadas.
Quem conduz
Os casos são conduzidos por Rick Daniel Pianaro, advogado inscrito na OAB/PR (97.756) e na OAB/SP (450.376), graduado e mestre em Direito do Estado pela Universidade Federal do Paraná. O escritório fica em Curitiba e atende condomínios e administradoras em todo o Brasil, com processos eletrônicos. Saiba mais sobre o escritório.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir o inadimplente de usar a piscina ou o salão de festas?
Não. O STJ considerou ilícita a regra que impede o condômino em atraso e seus familiares de usar áreas comuns, porque o Código Civil prevê sanções pecuniárias para a inadimplência (REsp 1.564.030/MG, Terceira Turma, 2016; REsp 1.699.022/SP, Quarta Turma, 2019). O que a lei permite é cobrar multa, juros e correção, restringir o voto em assembleia e executar a dívida.
Qual é a multa por atraso na taxa de condomínio?
Até 2% sobre o débito, mais correção monetária e juros. Os juros são os previstos na convenção ou, se ela não fixar, a taxa legal do art. 406 do Código Civil (art. 1.336, § 1º, com a redação da Lei 14.905/2024). Para o devedor que atrasa de forma reiterada, a assembleia pode aplicar, por 3/4 dos demais condôminos, multa de até 5 vezes a contribuição (art. 1.337).
Dívida de condomínio prescreve?
Sim. O STJ fixou, em recurso repetitivo, que o prazo para o condomínio cobrar a taxa condominial é de 5 anos, contado do dia seguinte ao vencimento de cada parcela (Tema 949). Por isso, cotas antigas sem cobrança judicial podem se perder.
O condomínio pode penhorar o apartamento do devedor, mesmo sendo a única moradia?
Sim. A Lei 8.009/1990 exclui da proteção do bem de família a cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). A unidade pode ser penhorada e levada a leilão na execução das cotas.
É preciso entrar com ação de cobrança antes de executar?
Não, quando o crédito está documentado. As contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), e a cobrança pode começar direto pela execução, em que o devedor é citado para pagar em 3 dias (art. 829).
Para tratar de uma situação concreta do condomínio, fale com o escritório. Conversar pelo WhatsApp
Conteúdo informativo, que não substitui a consulta a um advogado.